【強制退去にできる条件とは？】一連の流れや入居者とのトラブルを減らすポイントも解説

「迷惑な入居者を強制退去にできる条件が知りたい」

「強制退去のようなトラブルを避けるコツを知りたい」

現在、強制退去の条件について調べている方の中には、このように考えている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、強制退去の条件について、以下の点を中心に詳しく解説します。

• 強制退去にできる条件
• 強制退去の流れ
• 強制退去などのトラブルを防ぐポイント

強制退去の条件についてご興味のある方はご参考いただけますと幸いです。

強制退去にできる条件

まず、賃貸に住んでいる入居者を強制退去にできる条件を３つご紹介いたします。

①家賃滞納

入居者を強制退去にできる条件の１つ目は「家賃滞納」です。

３ヶ月以上など、長期間にわたって入居者からの家賃の支払いがない場合は、オーナー側から強制退去にできる可能性があります。

うっかり忘れていた、残高不足に気づいていなかったなどで、数日遅れた程度では問題にはなりません。

しかし、督促や勧告を行っても支払われない際は、強制退去として契約解除が可能になります。

確実に３ヶ月以上であればできるわけではなく、ケースによっては退去までに半年以上かかることもあります。

②近隣トラブル

２つ目は「近隣トラブル」です。

騒音や悪臭、害虫など近隣住民に被害が出ているようなトラブルがある場合も、オーナー側からの強制退去が可能になります。

騒音問題は、賃貸物件ではよくあるトラブルですが、複数回の注意でも収まらない時や近隣からのクレームが異常に出ている場合は強制退去を要求できます。

また、部屋からの悪臭や害虫などは、近隣の入居者に迷惑をかけるほか、転出が相次いだり犯罪や別のトラブルの元になったりするため、見過ごせない問題です。

ただし、賃貸借契約書にトラブルに関する記載がなかったり、入居者本人がトラブルの原因であると認識していなかったりすると、退去が認められないケースもあります。

③契約違反

３つ目は「契約違反」です。

賃貸借契約書の中で、禁止されているにも関わらずペットを飼育している、入居者人数のオーバーなどがあった場合は、強制退去が可能です。

ペットの場合、犬や猫は騒音やにおいなど、他のトラブルに発展する可能性が高いため、契約解除とする理由になりえます。

また、貸主の許可を取らずに無断で貸し出す、無断転貸は民法で禁止されているため、正当な強制退去の理由となります。

強制退去の流れ

ここでは、強制退去を行う場合の一連の流れについて解説いたします。

まずは、入居者に対して口頭や書面で未払いの家賃を請求したり、近隣トラブルの元となる生活を改善するよう要求したりします。

電話や対面で、コミュニケーションを取りながら改善できないか依頼しましょう。

もし、改善されない場合は内容証明郵便で家賃の督促や、契約解除の通知を行います。

入居者に圧力がかかるため、このタイミングで問題が解決するケースもあります。

期日までに家賃の支払いがない場合は、連帯保証人へ連絡を行いましょう。

ただし、連帯保証人に連絡する際は、事前に通知をしておくと、入居者や連帯保証人が感情的になってトラブルが大きくなるのを避けられます。

その後も明け渡しがない時は、裁判所で明渡請求の訴訟提起を行い、裁判所にて勝訴判決を得られたら強制退去の申立てを行い、手続きを進めましょう。

ここまでの一連の流れが終了して、初めて強制退去が可能となります。

強制退去などのトラブルを防ぐポイント

入居者とのトラブルや強制退去などは、できれば避けたいと考えている賃貸オーナーの方も多いでしょう。

続いては、強制退去などのトラブルを防ぐ３つのポイントをご紹介いたします。

①入居審査の実施

強制退去などのトラブルを防ぐポイント１つ目は「入居者審査の実施」です。

トラブルを防ぐためには、賃貸借契約を結ぶ前に入居者の審査を行いましょう。

年収や勤続年数、雇用形態など経済的に支払いが滞るリスクがないかを確認します。

また、無責任な人ではないか、配慮を持って会話ができるかなど、人柄の判断も行います。

借主の人柄を判断するのは経験が必要となるため、不安な場合は不動産会社の人にも見極めてもらうといいでしょう。

②連帯保証人や保証会社の利用

２つ目は「連帯保証人や保証会社の利用」です。

入居者審査を実施しても、会社の倒産やリストラなどで、急に家賃の支払いができなくなる可能性があります。

少しでもリスクを減らすためには、連帯保証人や保証会社の利用も検討してください。

連帯保証人を設定する場合は、保証人の勤務先や年収なども確認し、万が一の時に支払ってもらえるかを調べましょう。

保証会社は、入居者が先に家賃１ヶ月などの初期費用を保証会社へと支払うと、家賃滞納が起きた際は代わりに支払ってくれます。

状況に応じて、どちらかまたは両方の利用を検討しましょう。

③賃貸管理会社の利用

３つ目は「賃貸管理会社の利用」です。

賃貸の管理はオーナーが自身で行う自己管理と、管理会社へ依頼する委託管理の２種類です。

賃貸管理会社へ依頼すると、管理の手間が減るのはもちろん、入居者への対応なども代わりに行ってもらえます。

経験豊富なスタッフが対応するため、自分でやるよりもスピーディーに進めてもらえるでしょう。

空室率の改善など、入居者とのトラブル以外も相談できるため、不安がある人はぜひ依頼をご検討ください。

オーナー都合の強制退去は立ち退き料の支払いが必要になる場合がある

最後に、オーナー都合で強制退去を要求する場合のポイントをご紹介いたします。

入居者が原因で強制退去を要求する時は必要ないケースが多いですが、オーナー都合の場合は、立ち退き料の支払いが必要となることが多いです。

義務ではありませんが、一方的な賃貸借契約を終了させるために必要な正当事由の補完要素に、立ち退き料が当てはまるケースがあるためです。

どうしてもオーナー都合で強制退去を要求する際は、立ち退き料を支払う用意もしておきましょう。

強制退去に関するご相談は、久和不動産まで

ここまで強制退去の条件についてご紹介しました。

要点を以下にまとめます。

これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。

久和不動産では、経験豊富な専門スタッフがお客様の悩みを丁寧にヒアリングし、最適なプランをご提案いたします。

些細なご相談もいつでも受け付けているので、お困りの方はぜひお気軽にご相談ください。