【注意喚起】アパート経営はするな？初心者が知るべきリスクと正しい選択

「アパート経営はするな」という言葉を耳にすることがあります。

一見、家賃収入による安定投資に思えるアパート経営ですが、初心者が安易に始めると収益悪化やトラブルに直結するリスクが潜んでいます。

本記事では、その真意をひも解きつつ、リスクを回避するための実践的な知識をまとめて解説します。

なぜ「アパート経営はするな」と言われるのか

アパート経営を始めるにあたり、まず理解しておきたいのは「収益の仕組み」「集合住宅の種類による違い」「メリットとデメリットのバランス」です。

これらを正しく把握していなければ、表面的な利回りの数字に惑わされ、後悔する可能性が高まります。

そこで以下では、初心者がつまずきやすいポイントを3つに分けて具体的に見ていきましょう。

①収益モデルの誤解

アパート経営は「満室にすれば利益が残る」という単純な図式に見えます。

しかし実際は、家賃収入からローン返済、管理費、税金、修繕費を差し引くと、手元に残る現金は思ったより少ないのです。

特に初心者は広告で謳われる「利回り〇％」の数字を鵜呑みにしてしまいがちですが、これは経費を差し引く前の「表面利回り」であるケースが多く、実態とはかけ離れています。

この誤解が「思っていたより儲からない」現実を招き、「するな」という言葉に重みを持たせています。

②空室リスクの深刻さ

空室が1部屋でも出れば収益は直ちに減少し、複数が長期化すれば経営は破綻しかねません。

例えば10室のアパートで2室が半年空けば、年間収入は20％も目減りします。

人口減少エリアや築古の物件ではこのリスクが高まり、ローン返済が滞るオーナーも少なくありません。

経営を単なる「不労所得」と考えている初心者にとって、空室リスクは最大の落とし穴です。

③経営者視点の欠如

「アパート経営はするな」と言われる背景には、オーナーに必要な視点の欠如もあります。

賃貸経営は単なる資産保有ではなく事業です。

入居者対応、家賃回収、修繕計画などを戦略的に考えなければなりません。

これを「副業感覚」で始めてしまうと、想定外の手間や責任に耐えられず失敗してしまうのです。

アパート経営の代表的なリスク

アパート経営における最大の落とし穴は「想定外のリスク」によって収益が簡単に崩れてしまうことです。

特に初心者は「空室が出るかもしれない」「修繕費がかかるかもしれない」と頭では分かっていても、その深刻さを数字で理解できていません。

だからこそ、ここでは実際に経営を揺るがす典型的なリスクを3つに整理し、その具体的な影響を確認していきましょう。

①家賃下落リスク

築年数が経過すると家賃相場は確実に下がります。

築浅時に8万円で貸せた部屋も、築15年を超えれば6.5万円程度にまで下落することは珍しくありません。

年間18万円の収入減が10戸続けば180万円のマイナスです。

初心者はこの下落を想定せず、「ずっと同じ家賃が続く」と思い込みがちですが、それこそが大きな誤算となります。

②修繕リスクの備え

建物は必ず劣化します。

外壁塗装は10〜15年ごとに数百万円単位、給排水設備や屋根の交換はさらに高額です。

突発的な給湯器故障やエアコン交換も頻発し、入居者対応を迫られます。

修繕積立を怠れば資金ショートにつながり、最悪の場合は売却を余儀なくされることになります。

③法律や税務のリスク

消防法や建築基準法違反は即座に是正命令の対象となり、多額の改修費が必要になるケースもあります。

税務処理の誤りによる追徴課税も大きなリスクです。

初心者がこの分野を軽視すれば、想定外の支出で経営が崩壊しかねません。

アパート経営は法律や税制とも密接に関わります。

建築基準法や消防法に違反すると、営業停止や罰則のリスクが生じます。

初心者のうちは専門家に相談しながら正しい知識を身につけることが不可欠です。

特に不動産所得に関する青色申告や減価償却の取り扱いなどは、節税効果に直結するため、早い段階で税理士のサポートを受けると安心です。

資金計画の落とし穴

リスクを正しく把握したとしても、資金計画が甘ければ経営は成立しません。

特に初心者は「ローンを組めばなんとかなる」と安易に考えがちですが、返済計画やキャッシュフローの見通しが不十分であることが多く、それが失敗に直結します。

ここでは、資金計画に潜む典型的な落とし穴を解説します。

①自己資金不足と借入依存

フルローンで参入した初心者は、空室が発生した途端に返済不能に陥る危険性があります。

自己資金を十分に用意せずに始めることは、非常にリスキーです。

また自己資金比率が低いと金融機関からの融資条件が厳しく、金利が高く設定されやすい傾向にあります。

②ローン商品の誤選択

変動金利型ローンは初期負担が軽い分、金利上昇時のリスクが極めて高いです。

固定金利型は安定性があるものの、借入時点で割高に感じられることが多く、短期的視点で判断する初心者には不向きです。

複数の金融機関を比較し、リスクシナリオを検討することが不可欠です。

③ キャッシュフロー計算の甘さ

「満室であれば黒字」という前提は非常に危険です。

実際には空室率10％、年間修繕費数十万円を織り込んだシミュレーションをする必要があります。

これを怠ると「黒字のはずが赤字」に転落し、「アパート経営はするな」という警告の意味を痛感する結果となります。

物件選びが失敗を左右する

資金があっても、選ぶ物件を誤れば経営は破綻します。

立地条件や需要の見極めは経営の根幹であり、初心者がもっとも軽視しがちな部分です。

ここからは、物件選びで特に注意すべき点を詳しく見ていきます。

①需要のないエリア

人口減少や交通不便な地域は、入居者が集まりにくく、空室リスクが高まります。

購入価格が安いからといって手を出すと、結果的に「貸せない不動産」を抱えることになり、収益どころか負担だけが増えます。

②ターゲットとのミスマッチ

学生街にファミリー物件、ビジネス街に大型ファミリータイプなど、需要に合わない物件を選べば、入居率は大きく低下します。

ターゲット層に合わせた間取り・設備選定は必須です。

③築古物件のリスク

築古物件は安価ですが、修繕費がかさみやすく、資産価値も下落しやすいです。

短期的に収益を狙うどころか、修繕負担で赤字に転落する可能性が高いため、初心者には不向きです。

運営管理での失敗例

物件を購入した後の運営が安定しなければ、経営は持続できません。

初心者オーナーが特に陥りやすいのは、管理業務の甘さです。ここでは失敗に直結する典型例を紹介します。

①入居者募集の弱さ

入居募集は単にネットに掲載すればよいわけではありません。

仲介会社との関係構築や広告戦略が不十分だと、空室が長期化し収益を直撃します。

②メンテナンス不足

共用部の清掃や設備点検を怠れば、入居者の満足度は低下します。

口コミの悪化や退去増加につながり、経営を圧迫します。

③トラブル対応の遅れ

設備不良や近隣トラブルの対応が遅れると、不信感が広がり退去率が上昇します。

経営者としての信頼を守るためには、迅速な対応体制が欠かせません。

アパート経営に関するご相談は久和不動産まで

アパート経営は確かにリスクが多く、準備不足で始めれば「アパート経営はするな」という言葉どおりの結果を招きます。

この記事では以下のポイントを解説しました。

久和不動産では、渋谷・世田谷・目黒・杉並エリアを中心に、地域ニーズに即した入居募集戦略や適正な家賃設定、入居者目線での管理体制を整え、オーナー様の不安を取り除くサポートを提供しています。

これからのアパート経営に不安を感じているオーナーさまは、ぜひ一度ご相談ください。