【賃貸契約解除通知の条件とは？】流れや注意点、トラブル回避のコツまで徹底解説

「入居者に退去してもらうにはどうしたらいい？」とお悩みではありませんか。

退去の申し入れに有効な手段には、「賃貸契約解除通知の送付」があります。

ただし、この通知は正当な理由がなければ法的な効力を持たないため、取り扱いには十分に注意する必要があります。

そこで本記事では、賃貸トラブルに悩むオーナー向けに、賃貸契約解除通知の条件や注意点などを徹底解説していきます。

賃貸契約解除通知とは？基本的な概要をおさらい

賃貸契約解除通知とは、賃貸契約を解除する意思を家主から借主へ正式に伝えるための書類です。

書類を使って意思表示をすることで、訴訟や強制執行を行う際の法的な根拠となります。

ただし、借主の立場は法律上強く守られているため、解除を有効なものにするには、以下の基本を押さえておく必要があります。

①解約と解除の違い

賃貸契約における解約とは、契約期間中に当事者から契約を終了させることを指します。

代表的な例では、転居などによる借主都合の解約が挙げられるでしょう。

一方、賃貸契約における解除は、当事者からの申し入れによって、契約そのものをなかったことにできるのが特徴です。

また、解約と解除の最大の違いは、法的効果にあります。

解約は通常の契約に従って終了するので法的措置はありませんが、解除は重大な違反などを理由に行使されるため、法的措置の対象となります。

ケースによっては、借主側に損害賠償請求ができることもあるので知っておきましょう。

②解除には正当な事由が必要

原則として、解除を一方的に申し入れることはできません。

これは法律上、借主の権利が保護されているからです。

家主が契約解除を行うには、借地借家法第28条の規定に基づき、「正当な事由」が必要になります。

正当な事由として認められるかどうかは、以下5つの項目を総合的に考慮して決定します。

また、重大な契約違反により、信頼関係が破綻したケースも正当な事由として認められます。

賃貸契約解除通知が認められる主な条件

賃貸契約解除通知が認められる主な条件は、以下の5つになります。

①長期にわたる家賃の未払い

家賃の未払いは、信頼関係の破綻にあたるため、契約解除の条件になります。

ただし、家賃の未払いが1回のみの場合、契約解除の正当事由として認められる可能性はかなり低いでしょう。

これは、過去の判例において、2〜3ヶ月以上の滞納が継続した場合に、解除が認められる傾向が高いためです。

つまり、家賃の未払いで契約を解除するには、最低でも2〜3ヶ月以上滞納していることが条件といえます。

②契約で認められていないペットの飼育行為

契約で認められていないペットの飼育行為も契約解除の対象になります。

ただし、飼育の事実が発覚したら、すぐに借主へ指摘することが大切です。

なぜなら、借主への指摘が遅れることで、黙認していると見なされる恐れがあるためです。

家主が無断飼育を黙認した場合、借主側は「ペットの飼育を許可した」という認識になり、契約解除の権利を失ってしまう可能性があるので注意しましょう。

③騒音トラブル

騒音トラブルで解除通知を行うには、賃貸借契約書に騒音について明記されていることが必要です。

記載がなければ、契約違反に該当しないため、契約解除を申し入れることは難しいといえます。

また、賃貸借契約書に明記があっても、騒音元である借主がトラブルを認めていなければ退去の申し入れはできません。

借主が騒音を出していないという認識の場合、まずは民事訴訟によって騒音を立証しなければならないので注意が必要です。

④無断での増改築

壁を壊すなどの大規模な増改築などについては、再三の注意によっても改善がない場合に契約解除が認められます。

ただし、故障箇所の修理や壁紙の張り替えなどの軽微なものは、借主側の意見や対応が尊重され、解除が認められないケースが多いでしょう。

⑤老朽化による建物の建て替え

建物が耐震基準を満たしていなかったり、倒壊の危険があったりするときは、建て替えなどの対応が必要なため、契約解除が認められます。

ただし、その場合は、家主から借主に対して、立ち退き料の支払いが必要になります。

また、立ち退きまでの期間が6ヶ月未満だと、違法となり、契約解除が認められません。

立ち退き期間は、借主側の準備も含め、長めに設定するのがポイントです。

賃貸契約解除通知の発送から退去までの流れと注意点

賃貸契約解除通知の発送から退去までは、以下の流れに沿って行います。

賃貸契約解除通知には、正当事由に該当する理由や解除の意思、解除日を明確に記しておきます。

そして、通知発送の際は、必ず内容証明郵便を利用するよう注意しましょう。

内容証明郵便は、文書の内容や差出人、日付などを郵便局が証明してくれるサービスで、訴訟の際に相手方に送達した証拠として扱われます。

第三者の証明は、「送った」「送っていない」の水掛け論を阻止できるなど、裁判で有利な状況に持ち込むために必須です。

賃貸契約解除通知で借主とのトラブルを避けるコツ

ここまで読んで、「手続きが大変そう」「なるべく穏便に済ませたい」と考える方もいるでしょう。

借主とのトラブルを避けるには、以下の2つを意識しましょう。

合意解除とは、話し合いの結果、双方の合意によって契約解除を行うことです。

合意の上で退去が行われるため、訴訟手続きが不要なのがメリットです。

そして、大きなトラブルに発展しそうな場合は、専門家に相談しておくことが大切です。

これは、誤った対応を取ることで、かえって訴えられたり、裁判で不利な判決を招いたりする恐れがあるためです。

そのため、突発的な出来事の中で適切な対応を取るには、経験豊富な専門家からのアドバイスが必要不可欠といえるでしょう。

賃貸契約解除通知でお困りの方は、ぜひ久和不動産へ

賃貸契約解除通知は、法的な要件を満たすことで、効力を発揮する書類です。

この記事では以下のポイントを解説しました。

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