【アパート経営にかかる修繕費とは】種類・タイミング・節約のコツまで徹底解説！

「修繕費が毎年かさんで、収支が安定しない」

「突発的な修繕が重なって、資金繰りが苦しい」

「どのタイミングで、どのくらい修繕費をかけるべきか分からない」

このように、アパート経営における修繕費に頭を悩ませるオーナーが近年増えています。

修繕費は、ただの「出費」ではなく、空室リスクの回避や資産価値の維持に直結する重要なコストです。

計画的に見直すことで、賃貸経営の収益性と安定性は大きく変わってきます。

本記事では、アパート経営にかかる修繕費について、「種類」「発生のタイミング」「節約の工夫」など、実務に役立つポイントを解説します。

アパート経営でかかる修繕費の種類

以下では、アパート経営において発生する主な修繕費を4つに分けてご紹介します。

それぞれの修繕には特徴があり、適切な対応をすることで経営の安定につながります。

① 退去時に必要な「原状回復」の費用

入居者が退去した後、部屋を次の入居者が使える状態に整えるための費用が「原状回復費」です。

主に壁紙や床材の交換、ハウスクリーニングなどが該当します。

物件の回転が早いほど、原状回復が頻繁に発生するため、年間で見るとかなりの出費になります。

また、敷金の精算にも関わるため、あらかじめ契約時に「修繕の範囲」や「費用の負担者」を明記しておくことが重要です。

トラブルを避けるためには、見積もりの基準や修繕のルールを事前に整えておくと安心です。

② 日常的な不具合に対応する「補修費」

入居中のちょっとしたトラブルに対応するのが補修費です。

ドアの不具合、水道の水漏れ、照明スイッチの故障など、対応が多岐にわたります。

一つひとつは小さな費用でも、積み重なれば大きなコストになるため、あらかじめ小口修繕費として予算を確保しておくと安心です。

築年数が経った物件ほど補修の頻度が高くなる傾向があるため、定期点検で早めに対処することがポイントです。

③ トラブルを未然に防ぐための「予防修繕」

予防修繕とは、まだ目立った不具合が起きていない段階で行うメンテナンスのこと。

代表的な例としては、屋上の防水工事や外壁のひび割れ補修、シーリング工事などがあります。

こうした修繕は、建物の寿命を延ばし、大きなトラブルや高額な修繕を防ぐ効果があります。

また、入居者からのクレームを減らし、長期的な入居にもつながるため、安定経営に欠かせません。

後回しにせず、投資と割り切って取り組むことが大切です。

④ 高額になりやすい「大規模修繕」

大規模修繕は、外壁塗装や屋根の防水工事、配管の交換など、建物全体に関わる本格的な工事を指します。

築10～15年を過ぎたあたりから必要になることが多く、費用も数百万円単位になることがあります。

大きな修繕に備えるには、修繕積立金を計画的に準備しておくことが必要です。

また、劣化を放置すればトラブルが深刻化し、さらに費用がかかる可能性もあります。

診断や見積もりを早めに取り、タイミングを逃さず対応していきましょう。

アパート経営においてなぜ修繕費が重要か

ここでは、アパート経営において修繕費がなぜ重要なのか、その理由を6つの観点からご紹介します。

費用対効果やトラブルの予防といった点からも、修繕費への正しい理解が安定経営には欠かせません。

① 修繕を怠ると空室が出やすくなる

部屋の中や共用部に汚れや傷みがあると、入居者の満足度が下がってしまいます。

その結果、早期の退去や空室リスクが高まり、収益が不安定になります。

特に外観や共用部分など、第一印象に直結する箇所が劣化していると、内見者が契約を見送るケースもみられます。

定期的な修繕を行うことで、入居者が快適に暮らせる環境を維持し、空室率の低下につながります。

② 建物の老朽化がトラブルや事故の原因になる

経年劣化による水漏れや電気系統の不具合、外壁の崩れなどは、事故や苦情の原因になります。

こうしたトラブルが発生すると、入居者からの信頼を失うだけでなく、損害賠償を請求されてしまうこともあります。

小さな不具合のうちに修繕しておくことで、大きなトラブルを防ぎ、安全で快適な住環境を保てます。

入居者との信頼関係を築くうえでも、建物の修繕は非常に重要です。

③ 原状回復費は経営における固定費と考えるべき

退去のたびに発生する原状回復費は、経営の中で必ず必要になる支出です。

入居者によって修繕内容や費用は異なりますが、毎回想定される支出として、事前に予算に組み込んでおくことが重要です。

想定外の出費を防ぐためにも、原状回復にかかる平均的な費用を把握しておき、必要に応じて積立てをしておくと安心です。

④ 修繕費は節税につながる経費として重要

修繕費は、税務上「必要経費」として扱われ、所得税や法人税の軽減につながります。

特に個人オーナーや中小規模の法人では、こまめに修繕を行って経費処理することが、節税のポイントになります。

ただし、リフォームのように大掛かりな工事は「資本的支出」として減価償却扱いになる場合もあるため、費用区分の確認は専門家に相談するのが安心です。

⑤ 物件の資産価値を守るための投資になる

建物や設備の状態が良好であることは、そのまま物件の価値に直結します。

適切な修繕を重ねることで、資産価値の維持・向上が可能になり、将来的な売却時や融資審査にも良い影響をもたらします。

外観の清潔感や機能性が高い物件は、入居希望者からの評価も高く、賃料を維持・向上させやすいです。

修繕は単なるコストではなく、将来の収益を支える投資と考えましょう。

⑥ 放置すれば高額修繕につながるリスクがある

小さなトラブルを放置すると、いずれ大掛かりな修繕が必要になる可能性があります。

例えば、わずかな水漏れが壁や床にダメージを与え、内部構造まで修復が必要になることもあります。

このような事態を避けるには、日ごろから予防的な修繕を心がけ、早めに対処する姿勢が大切です。

「あとでまとめて修繕しよう」と思っているうちに、コストも工期も大きくなってしまいます。

アパート経営で修繕費がかかりやすいタイミングとは？

こちらでは、アパート経営において特に修繕費が発生しやすい3つのタイミングをご紹介します。

あらかじめ予測できるようにしておくことで、資金計画や対応準備に余裕を持てるようになります。

① 入退去や日常管理の中で発生する修繕

入居者の入れ替えや、日々の生活の中で使われる設備・内装には、どうしても傷みや故障が発生します。

たとえば、鍵の交換、壁紙の傷直し、水道のパッキン交換、網戸の破れ補修など、小さな修繕が積み重なっていきます。

こうした細かな修繕は、一件あたりの費用は小さくても、件数が多くなると大きな出費になります。

また、対応が遅れると入居者の不満につながるため、迅速に対応する体制を整えておくことが大切です。

② 築年数に応じて必要になる修繕

築年数が経過するほど、設備や建物本体の老朽化は避けられません。

築10年を超えると、給湯器やエアコン、浴室設備などの交換が必要になります。

さらに築15〜20年になると、外壁塗装や屋根の防水、配管の交換といった大規模修繕をする必要もあります。

こうしたタイミングを見越して、あらかじめ長期修繕計画を立てておくことで、急な支出に慌てることなく、計画的に対応することができます。

③ 突然のトラブルで急きょ発生する修繕

自然災害や突発的な設備トラブルは、予測が難しい上に即時対応が求められるため、大きな負担となります。

台風による屋根の破損、水漏れ、電気トラブル、排水の詰まりなどが代表例です。

こうしたケースに備えるには、日ごろから火災保険や地震保険の補償内容を確認しておくこと、そして予備費として一定額を積み立てておくことが重要です。

また、信頼できる管理会社や業者と連携体制を整えておくことで、いざというときにスムーズな対応が可能になります。

アパート経営で修繕費をなるべく抑えるための工夫

ここでは、アパート経営で修繕費をできるだけ抑えるために、実践しやすい3つの工夫をご紹介します。

ちょっとした意識や準備の違いが、長期的には大きな費用差につながります。

① 計画的な修繕で無駄な出費を防ぐ

不具合が起きてから慌てて修繕を依頼すると、選べる業者が限られ、費用も高くなりがちです。

そのため、あらかじめ修繕のスケジュールを立てておくことで、費用や工事内容をじっくり比較しながら、適切な対応ができます。

計画的な修繕は、無駄な出費を抑えるだけでなく、建物全体の状態を良好に保つうえでも非常に効果的です。

長期の視点で点検やメンテナンスを進めていくことが、結果的に経営の安定につながります。

② 複数の業者から見積もりを取り、納得の価格で依頼する

修繕を依頼する際には、1社だけでなく複数の業者から見積もりを取ることが大切です。

同じ工事内容でも、業者によって金額や対応、保証内容に差があることは少なくありません。

相見積もりを通じて適正価格を把握できるほか、業者ごとの対応姿勢や信頼性も見えてきます。

長く付き合える業者を選ぶことで、突発的なトラブルにも安心して任せられるようになります。

③ 物件を丁寧に使ってくれる入居者を選ぶ

入居者の住み方によって、室内の傷みや設備の不具合の発生頻度は大きく変わります。

部屋を大切に使う人なら壁や床の傷みが少なく、結果として原状回復費も抑えられます。

入居前の審査で、過去の居住履歴や保証人の有無などをしっかり確認することで、リスクの低い入居者を選びやすくなります。

良好な入居者との関係づくりは、長期的に見て修繕費の削減にもつながります。

修繕で困らないためのアパート管理会社の選び方

以下では、アパート経営において修繕対応でトラブルにならないように、信頼できる管理会社を選ぶポイントを3つご紹介します。

日常管理や緊急対応を安心して任せられる会社と組むことで、修繕トラブルも防ぐことができます。

① 迅速な対応ができる管理会社かどうか

修繕が必要な場面では、スピードが非常に重要です。

水漏れや設備の故障が起きたときに迅速に対応できないと、入居者の不満が高まり、退去やクレームにつながることがあります。

管理会社の対応スピードや連絡体制、緊急時のサポート体制などをあらかじめ確認しておくと安心です。

過去の対応事例や入居者からの評判も参考にしながら、信頼できる会社を見極めましょう。

② 見積もりの内容が明確でわかりやすいか

修繕の見積もりが不明瞭だと、「本当にその金額が妥当なのか」「必要な工事かどうか」が判断しにくくなります。

きちんとした管理会社であれば、費用の内訳をわかりやすく提示し、十分に説明してくれます。

また、相見積もりを提案してくれる姿勢がある会社は、オーナーにとって良心的な対応をしてくれる可能性が高いです。

誠実で透明度の高い会社を選ぶことで、余計な出費を防ぎ、長期的に信頼関係を築いていけます。

③ 日常の管理業務が丁寧に行われているか

普段の管理がきちんと行われていれば、建物の状態を良好に保ちやすくなり、結果的に修繕の頻度や規模も抑えられます。

定期点検や清掃、共用部のチェックなどを細かく実施しているかどうかは、重要な判断材料です。

物件を日常的に管理してもらうことで、入居者の満足度も上がり、空室率の低下や長期入居にもつながります。

目先の管理手数料だけでなく、長期的な視点で物件の維持管理を任せられるかどうかを見極めることが大切です。

アパート経営における修繕費のことなら久和不動産にご相談ください

アパート経営において修繕費は、収益性や資産価値の維持に直結する重要なコストです。

「どんな種類があるのか」「いつ修繕が必要になるのか」「どうすれば費用を抑えられるのか」など、考えるべきポイントは多岐にわたります。

この記事では、以下のような視点から修繕費について詳しくご紹介しました。

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